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發表于 : 2016年01月20日
近日，歌斐資產創始合伙人、董事長兼總裁殷哲在談及2016年行業投資趨勢時表示，從長期來看，房地產投資的暴利時期已經結束。
“它將回歸自身長期穩定增長的特性，所以房地產在長期的投資過程中收益率將會下降，但另一方面它將會成為一種穩健的投資方式。”
他認為，2016年的投資趨勢或將主要聚焦于三大領域。
一、房地產
總量供需平衡，局部結構失衡
長周期來看，房地產行業的轉折點已經出現。
過去中國房地產從無到有，房子對于人們來說是不夠的，因此住宅投資一路高歌猛進，而近幾年來人們也感受到房地產開發商正不斷完善住宅質量，適應人們對于住宅的需求。
未來是一個消化存量的過程，如今中國房地產的存量每年都在增加，伴隨著城市化進程不斷發展，房地產作為投資品的需求在不斷下降，將造成整體上房地產市場總量供需平衡，局部結構失衡。
過去是以住宅開發為主，城市建設為輔，房地產開發商拿到地就能賺錢，而競爭就在于誰能銷售得更快，拿到更多的銀行資金，就可以有更好的杠桿和業績表現，這使得盈利模式變得非常粗獷。
但是在未來，房地產開發商能夠創造需求、消化存量、將存量和資產運營好、提升其價值才是最重要的，所以，房地產投資開始從供給端變向需求端。
二、證券市場
短期調整下跌
2015年，股市大幅波動，很多投資者過于追求收益，只看到了股市的大漲，而忽視了其中的風險，結果被市場上了一堂深刻的“風險管理課”。
我們需要正面、長期地看待A股市場，股市短期下跌不代表它會持續低迷，如果從更長期的角度，中國的整個市場正在開始進入穩步上升的階段，市場后期將會出現一些結構性的行情。
殷哲認為將會影響2016年證券市場趨勢的因素有以下幾個：
1、新股發行&擴容速度
在過去，新股發行是比較負面的詞，新股發行會使市場的資金分流，導致股票下跌。但這是過去的情況，在今后這將會成為一個正面的詞，因為過去中國許多優質公司并不在A股發行，這些代表未來新經濟的公司選擇在海外發行，而如果這些優質公司能夠回歸A股，將極大地增強A股上市公司的質量，一個市場標的好壞決定了能否吸引到更多投資資金，而現在市場上還富余著大量的資金。從這個角度來說新股發行和擴容反而是一個利好。
2、投資者結構&市場成熟度
相比美國，中國是一個以個人投資者為主的市場，這使得中國證券市場的波動性更大，這種投資者結構也造成中國股市過去很長一段時間內都是牛短熊長。
但是經過這輪股災，相信中國的市場將變得更加成熟。現在，很多新興的投資經理人都開始引導、幫助個人投資者管理他們的財富，這都表明中國市場正在不斷成熟。
3、監管行為&創新政策
中國的證券市場監管正在不斷地走向成熟，我們過去采取的是家長式的監管方式，市場一放就亂，一管就死。但現在我們已經逐步開始理解市場，并努力通過一些制度的制定鼓勵創新。
三、私募股權
消費結構轉變，投資主線凸顯
2013年，中國的第三產業就已經超越了第二產業，服務業已經成為了第一大產業。而2015年上半年，第三產業在GDP中的占比則高達49.5%，統計全年將會超越50%，這意味著人們的消費習慣正在從物質消費轉向精神消費。
對比近二十年來的居民消費結構變化，可以看出，1990年人們收入的三分之二以上是花費在衣食住行等基本生活保障上，但在今天，人們對于基本的食品消費依賴已經減少到三分之一。
與之相反的是，人們在文化娛樂和教育領域的支出提升了一倍，而在醫療領域的投資增長到了17%，這兩個領域在整個社會層面已經扮演了不可或缺的角色，并且在未來還會有進一步的增長，整個社會的消費結構正在進一步發生著變化。
在消費結構的變化中可以看到未來的發展趨勢，麥肯錫的研究報告指出了決定未來經濟的十二大顛覆技術，其中包括了知識工作自動化、云、互聯網、機器人等技術，它們都將占據數萬億美元市場。
雖然在中國這些技術很多并不是原創，但這并不阻礙我們對技術的探索。中國有很多資本已經開始跨境投資海外的尖端技術，而海外的尖端技術也看見了中國巨大的市場機會，愿意接受中國的投資者，所以中國的企業有機會掌控未來技術的發展方向。
從大的趨勢出發，可以很清晰地確定未來的投資思路：
一方面是互聯網。互聯網的發展推動了社會的進步和人們生活的改變，將是未來投資的方向。
另一方面是互聯網和醫療、文化、教育三大產業的結合。我們現在的投資策略圍繞著1+3的投資主線，即互聯網加上這三個伴隨著消費趨勢增長的投資主題。
這里所說的教育不僅是下一代的培優教育，而是對每個人都更重要的持續教育；
而在醫療領域，美國硅谷的很多VC已經轉向醫藥尤其是免疫藥物投資。我們可以預測在未來二三十年人類有可能攻克癌癥，技術的進步將會為我們帶來更加美好的生活。
四、新型業態逐步形成
在殷哲看來，不少新型業態也正在逐步形成，并帶來諸多投資機會。
1、創意空間
以前許多空置的廠房，把它改造一下變成藝術空間、創意空間，將吸引大量藝術愛好者的涌入，這也與人們消費習慣的改變有關系，過去人們都是逛商場，現在很多是去看藝術品市場。
2、新型公寓
90后的生活習慣和70后、60后完全不一樣，70后、60后希望和孩子住在一起，90后卻不希望和父母住在一起，因為他們更注重社群和社交的體驗，新型公寓將滿足他們的需求。
3、共享經濟
在美國能看到WE WORK共享辦公、AirBnB共享和租賃，而在中國已經有了替代和模仿的公司，在中國巨大的市場下，共享經濟將能極大地節約和有效利用資源。
4、互聯網+房地產
房地產的架構也在重鑄，通過互聯網和房地產的結合將帶來更多新型業務。
“在未來的房地產投資領域，我們會采用輕重資產并投的雙輪驅動的投資策略，一方面是投資優秀運營能力的房地產公司股權，另一方面收購一些優質資產交給這些有運營能力的公司來運營，通過這種方式來提升房地產資產的價值。”殷哲表示。
從長期來看，房地產投資的暴利時期已經結束，它將回歸自身長期穩定增長的特性，所以房地產在長期的投資過程中收益率將會下降，但另一方面它將會成為一種更為穩健的投資方式。
