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發表于 : 2016年08月15日
過去很長一段時間，中國整個房地產體系是開發商主導，房地產基金依附于開發商，主要做股債結合。但未來房地產基金一定會走向自主化。歌斐資產策略性地減少了對傳統房地產企業融資產品的投放，重點關注房地產資產持有并運營等業務。
8月11日，歌斐資產首個以發行房地產基金的方式收購資產，并建設的5A甲級寫字樓歌斐中心正式竣工。據透露，項目整體標的接近32億元，是歌斐資產2014年從融創手中收購而來，成為當年上海大宗資產交易中成交額最大的一單。
歌斐資產為此設立的“京滬房地產投資基金”，規模16億元，上市公司和保險機構也參與其中。
歌斐資產創始合伙人、董事長兼CEO 殷哲認為，中國房地產的發展目前來看處于早期，或者說成長期，還沒有到成熟期。過去很長一段時間，中國整個房地產體系是開發商主導，房地產基金依附于開發商，主要做股債結合。但未來房地產基金一定會走向自主化，跟開發商不再是依附關系，而是更加獨立的合作關系。
“房地產基金缺的是開發運營能力，優勢是金融能力，包括資金的長期性。”殷哲認為，目前歌斐資產運作房地產基金的模式發生了變化，實際上是回歸本源。
歌斐資產房地產基金合伙人譚文虹也指出，以歌斐中心的投資模式作為引子，歌斐資產將來發行基金會更偏重于投資及運營能力。她認為，由于開發銷售的傳統盈利模式受到不斷擠壓，房地產投資會逐漸轉向持有型物業，機構尤其是保險公司，將逐漸成為投資的主要參與者。
作為第一個以基金形式運作的房地產項目，歌斐中心竣工時間與招商情況進展順利。關于年化收益，兩名高管透露要根據寫字樓的最后售價情況而定。
從2016年1季度數據可見，歌斐資產整體資金管理規模已經達到946億元人民幣，同比增長60.7% 。歌斐房地產基金未來的運作模式與針對房地產市場變化所作的應對將是怎樣？為此，21世紀經濟報道記者專訪了譚文虹。
關注資產持有運營業務
《21世紀》：怎么看房地產基金在中國的變化，以及這后面蘊含的市場趨勢？
譚文虹：過去十年，甚至是二十年，只要是投資房地產，想虧錢也很難。但從2012年開始，中國房地產行業不知不覺發生了巨大的變化，過去幾十年的賺錢模式行不通了。所以投資房地產還是需要有長錢去匹配。
對于個人投資者來說，如果全是投資類房產，可能需要盡早出手，以避免集中拋售產生大量供應。判斷的依據就是這個城市或者區域有沒有未來的產業規劃及人口流入。
2016年1季度我們房地產類基金占比從2015年底的36.7%減少至28.9%，這是我們主動調整的結果。這一數據的明顯下降，不僅代表數量上的減少，同時也代表結構上的優化。我們策略性和有意識地減少了對傳統房地產企業融資產品的投放，重點關注房地產資產持有并運營等業務。
《21世紀》：“京滬房地產投資基金”與以往基金有什么不同？
譚文虹：歌斐中心的寫字樓業主不是地產開發商，而是由歌斐資產負責運營及管理的地產基金，而這些地產基金的投資者為上市公司和保險機構。目前持有運營將來擇機賣出，我們還是以運營增值、最后整體出售獲取為目的。
保險公司的負債是長期的、大額的，所以他們希望長期穩健的投資，而房地產非常容易吸納保險公司的巨額資金。所以房地產天生是機構、尤其是保險公司的戰場。保險公司對投資的要求也很明確，期限在5-10年，有8%左右的收益率。在海外，大型不動產項目背后，大資金都來自于險資養老金、退休基金。
可能當前的個人投資人還不太會接受，但隨著市場無風險利率下行，8%-10%的回報可能是非常不錯的投資。這就是未來投資主體的區別：個人投資者都在想怎么賺得最多時，機構都在想怎么保本。
此外，這個寫字樓項目，歌斐房地產基金擁有100%股權。歌斐房地產基金從一開始就選擇做真正的股權投資基金。之前大部分的合作是由開發商操盤，我們做財務管理，但還是保留了我們主動管理的基因、能力和意識。收購這個樓意味著對歌斐房地產基金運營能力的要求更高了。
《21世紀》：如何看待商業地產資產證券化？針對商業地產庫存嚴重，基金在這方面會否有所作為？
譚文虹：商業地產目前的庫存很嚴重，我們怎么買到合適的資產，再把它運營好，的確值得探討。資產證券化在國外是一種非常主流的退出方式，但目前中國很多的ABS還不是純粹意義上的資產隔離性質的ABS，需要擔保或者租金補足，真正的ABS是完全由資產的運營現金流支持的，收益率會根據實際租金收入浮動。國內很多ABS的收益還是有信用擔保性質，所以我覺得還有一段路要走，但目前市場上的創新值得關注。
存量市場機遇
《21世紀》：目前歌斐資產房地產基金投資有沒有轉型的傾向？比如轉向存量市場？
譚文虹：大家可能都看到這樣一個市場現象，比如上海，近期外環土地都拍到3-4萬元/平方米，扣除公建、15%不可售的住宅等，價格就更貴。如果外環外的住宅都要賣到7-8萬元/平方米，那么外環內的很多資產還是值得去“折騰”的。
地段還是很重要的因素。現在這個市場進入了精細化運作的時候，進入存量市場需要做充分的準備，而且這個過程很艱苦。一個細節是，寫字樓驗收時，細到我們的團隊去數消防噴淋頭數量是否符合要求。比如我們的主貸方工商銀行，幾乎是第一次為我們這樣的基金模式放貸，這在工行內部也是非常創新的案例。因為銀行認可我們收購的資產，也認可我們在運營上的細心。
中國房地產市場是個銷售額達八九萬億的市場，任何人都無法忽視它。從資產配置角度來看，房地產作為穩健性投資品種，一直是必不可少的一個重要配置品類。未來房地產市場呈現分化的發展格局，房地產基金依然在股權投資和資產收購方面有不少好的投資機會。建議投資者優化房地產投資，而非簡單地減少配置。
歌斐房地產基金采取“輕重結合，雙輪驅動”策略。一方面關注那些具有跨界整合能力和在各細分領域有出色運營能力的房地產行業創新者們；另一方面擇機收購優質商業地產項目，以股權投資分享收益。
目前，歌斐資產的投資目標分為兩類：一類是“重基金”，瞄準存量房市場，設置存量資產收購基金；另一類是“輕基金”，投資一些輕資產的房地產運營公司的股權。
《21世紀》：如果真的進入存量市場投資，歌斐資產有什么標準？
譚文虹：我們這兩年已經看了不下100個項目。相對而言，寫字樓比較穩定，運營更加標準化。
存量市場方面，原則上只看京、滬、深相對核心和次核心的辦公、園區、在建工程或一些容易操作的商業地產，地段要好。這些項目從回報看，沒有過去開發類的項目那么高，但是相對比較穩健，風險比較小。
這個投資邏輯比較簡單，首先看地段，同時考量價格和可改造、可提升的空間。因此，我們會關注京、滬、深的一些物業，或者是收購，或者是長租，可以通過運營改造提升租金，三到五年后退出，這是機構資金的主戰場。
此外，投資一些善于經營管理公眾業態的創新型公司也是歌斐資產目前關注的方向，從住宅的新開發銷售轉為存量的經營持有的時候，市場主體從原來單一的開發商為主，變成現在百花齊放。
實際上，除了歌斐中心，歌斐資產還參與早期投資、且剛成功完成新一輪融資的優客工場。
《21世紀》：京滬兩地近年來也涌現不少資產管理公司專做存量資產收購重組，你怎么看兩個市場的區別？
譚文虹：上海的市場比較活躍，北京的項目投資機會相對而言比較少。上海、北京的寫字樓空置率比較低，核心區基本上在3%-4% 以下。另外，商業、公寓我們現在也在看一些機會，不可能說拿過來簡單地買了就再賣，可能還是要通過運營，通過一段跨周期的投資，資產慢慢增值以后，我覺得也是有機會的。住宅不會像過去那樣完全占據主流，也不會馬上減少。只是這個市場里面，一線城市都是地王，三四線城市都面臨去化難題，要找到比以前更好的項目，就要比以前更加謹慎。
