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發表于 : 2016年08月12日
歌斐資產房地產基金合伙人譚文虹稱：“由于開發銷售的傳統盈利模式受到不斷擠壓，房地產的投資會逐漸轉向到持有型物業的領域，機構逐漸成為投資的主要參與者，尤其是保險公司。”
“過去十年，甚至是二十年，只要是投資房地產，想虧錢也很難。但從2012年開始，中國的房地產行業不知不覺發生了巨大的變化，過去幾十年的賺錢模式行不通了。以前房子賣地非常快，但未來難賣的時候，大家真的要有耐心，因為投資房地產一定是中長期的投資，所以投資房地產還是需要有長錢去匹配。”譚文虹認為房地產投資轉向的時候來臨了。
對于個人投資者來說，譚文虹建議：“如果全是投資類房產，可能需要盡早出手，以避免集中拋售產生的大量供應。判斷的依據就是這個城市或者區域有沒有未來的產業規劃及人口流入。”
機構投資者將成為房地產投資的主力
與一般商務寫字樓的業主不同的是，歌斐中心的寫字樓業主不是地產開發商，而是由歌斐資產負責運營及管理的地產基金，而這些地產基金的投資者為上市公司和保險機構。
諾亞財富聯合創始人、歌斐資產創始合伙人兼CEO殷哲補充稱：“險資最喜歡的是，這棟樓租金穩定以后未來有現金流，要求也不高，漲一點，和它的長期負債相匹配。在海外，你發現這些大的不動產背后，大的錢都是險資養老金、退休基金。”
據記者了解，歌斐中心是在2014年歌斐資產從融創手中收購所得，彼時收購價為31.2億元，成為當年上海大宗資產交易中成交額最大的一單。
聚焦一線城市房地產存量市場
目前，歌斐資產的投資目標分為兩類，一類是“重基金”，瞄準存量房市場，設置存量資產收購基金，二類是“輕基金”，投資一些輕資產的房地產運營公司的股權。
在存量市場方面，譚文虹稱：“原則上為只看京、滬、深相對核心和次核心的辦公、園區、在建工程或一些容易操作的商業地產，地段要好。這些項目從回報看沒有過去開發類的項目那么高，但是相對比較穩健，風險比較小。”
“這個投資邏輯比較簡單，首先看地段，同時考量價格和可改造、可提升的空間。因此，我們會關注京、滬、深的一些物業，或者是收購，或者是長租，可以通過運營改造提升租金，三到五年后退出，這是機構的主戰場。”
此外，投資一些善于經營管理公眾業態的創新型公司也是歌斐資產目前關注的方向，譚文虹認為：“從住宅的新開發銷售轉為存量的經營持有的時候，市場的主體從原來單一的開發商為主，幾乎是它一統天下，變成現在百花齊放。”
在談到創新型運營公司的選擇標準時，殷哲認為：“任何的公司都會有它三個問題，一個是它的行業有多大，這個行業的天花板在哪里，在池塘里面養不養得出鯨魚。第二個是商業模式，能解決客戶什么樣的痛點，解決客戶什么樣的問題，以創新型的商業模式來替代傳統商業模式。第三個就是團隊。”
據記者了解，目前歌斐資產已經投資了前萬科副總裁毛大慶辭職后創辦的優客工場，未來還會關注“租金證券化”、“新型公寓”、“共享經濟”等能夠推動市場消化存量和提升經營的新型模式的領域。
